Die Wohnimmobilie markiert eine wichtige Lebensgrundlage. Neben dem Eigenbezug und der damit verbundenen Vorsorge für das spätere Rentenalter lassen sich Steuerbegünstigungen bei Fremdnutzung geltend machen. Das Spektrum der Immobilieninteressierten reicht von privaten Kapitalanlegern über Bestandshalter bis hin zu Projektentwicklern mit Spezialobjekten. Insbesondere beim Handel von Immobilien wird der Wert der Objekte auf verschiedene Art und Weise ermittelt.
Definition Wohnimmobilie
Jeder Mensch hat das Grundbedürfnis nach einem Wohnort und damit nach einem Raum zur Entfaltung seiner eigenen Ideen und Vorstellungen. Mit einer Wohnimmobilie kann er diesem Wunsch gerecht werden. Ob das Wohnobjekt gekauft oder nur gemietet wird, spielt dabei keine Rolle. Experten unterscheiden je nach Verwendung, Lage auf einem Grundstück oder Erscheinungsbild verschiedene Typen von Wohnimmobilien.
Arten von Wohnimmobilien
Wohnhäuser lassen sich nach unterschiedlichen Kriterien in Kategorien einteilen, beispielsweise auf Grundlage der Anzahl der Wohnungen oder nach baurechtlichen Besonderheiten. Festgeschriebene Definitionen gibt es nicht. Ein Einfamilienhaus lässt sich beispielsweise als eine abgeschlossene Wohneinheit mit anhaltender Nutzung auf einem Grundstück beschreiben. Bungalows oder mehrgeschossige Gebäude sind bei dieser Definition miteinbezogen.
Bei einem Zweifamilienhaus handelt es sich um zwei abgeschlossene Wohnungen. Alle weiteren Eigenschaften unterscheiden sich nicht vom Einfamilienhaus. Ob die Bewohner eine Einheit weniger als die andere verwenden oder Anteile der Räume gewerblich nutzen, ist nicht wichtig. Beinhaltet eine Wohnimmobilie mehr als zwei Wohneinheiten, spricht man von einem Mehrfamilienhaus.
Darüber hinaus existieren Doppelhäuser, die Wand an Wand nebeneinander gebaut sind, und Reihenhäuser, bei denen mehr als zwei Häuser ohne innere Zugänge miteinander verbunden sind. Da Ferien- oder Wochenendhäuser nicht regelmäßig bewohnt werden, widersprechen sie dem Kriterium der beständigen Nutzung und sind daher keine Wohnimmobilien.
Sachkundige unterscheiden verschiedene Typen von Wohnimmobilien zudem nach der Art, wie diese gebaut sind: Hier zu nennen sind Massiv- und Fertighäuser sowie Passivhäuser und Stadtvillen, Bungalows, Fachwerkhäuser oder Holzbauten. Bei einer Eigentumswohnung lassen sich zudem je nach Lage verschiedene Kriterien anlegen: Das Spektrum an Wohnobjekten reicht hier von Maisonette und Souterrain über Einlieger-, Loft- und Altbauwohnung bis zum Penthouse.
Steuerliche Relevanz bei Wohnobjekten
Die Steuerlage bei Wohnobjekten richtet sich danach, ob die Immobilie vom Eigentümer selbst bewohnt oder weitervermietet wird. Grundsätzlich sind die Steuerbegünstigungen für Kapitalanleger wesentlich höher als die für Selbstbezieher.
Bei einem Eigenbezug unterstützt der Staat mit einem förderfähigen Produkt für die spätere Altersvorsorge. Diese Beiträge geben Bewohner über Sonderausgaben in der Steuererklärung an. Leistungen wie die Arbeitsstunden von Handwerkern oder haushaltsnahe Dienstleistungen in Form von Hilfe durch eine Reinigungskraft oder eines Gärtners lassen sich von der Steuer absetzen.
Der Erhalt von denkmalgeschützten Immobilien führt des Weiteren zu Sonderabschreibungen. Die Höhe der Grunderwerbssteuer hängt grundsätzlich davon ab, in welchem Bundesland sich die Eigentumswohnung oder das Haus befindet.
Plant man den Kauf oder Verkauf einer Immobilie, rücken die Grundsteuer sowie die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer in den Fokus. In solch einem Fall müssen Käufer oder Verkäufer eine Immobilienbewertung vornehmen. Das ist auf verschiedenen Wegen möglich: Neben dem Ertragswertverfahren, bei dem der Eigentümer den zukünftig möglichen Ertrag einer Wohnimmobilie ermittelt, werden beim Sachwertverfahren alle baulichen Kosten und noch anfallende Renovierungsmaßnahmen zusammengerechnet. Das Vergleichswertverfahren ist in der Praxis ein gängiges Mittel: Hier zieht der Nutzer ähnliche Objekte zum Vergleich heran.
Hinsichtlich der Steuern auf Mieteinnahmen kommt es darauf an, ob es sich um eine private oder gewerbliche Vermietung handelt. Private Vermieter führen ihre Einkünfte in Anlage N der Steuererklärung auf. Gewerbliche Betreiber geben sie als Einnahmen aus selbstständiger Arbeit an und müssen eine Gewerbesteuer abführen.
Steuerbegünstigung bei Vermietung
Für private und gewerbliche Vermieter gibt es diverse steuerliche Begünstigungen. Dies betrifft unter andere entstehende Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren beim Kauf oder Neubau.
Wird der Kaufpreis nicht mit eigenen Mitteln, sondern beispielsweise aus einem Kredit finanziert, darf der Anleger die dafür anfallenden Zinsen von den Mieteinnahmen abziehen. Alle mit der Immobilie entstandenen Werbungskosten berechtigen zum Steuerabzug, einschließlich der zu zahlenden Grundsteuer. Reparaturmaßnahmen oder Instandhaltungskosten verschaffen ebenfalls weitere Steuerminderungen. Auch eine Wertminderung der Wohnimmobilie kann über Abschreibungen steuerlich geltend gemacht werden. Hierbei berücksichtigt der Gesetzgeber nur den Gebäudewert und nicht den Grundstückswert.
Investition für Bestandshalter und Projektentwickler
Der Kauf von Wohnungskonvoluten wie ganzen Wohnblöcken ist besonders für Bestandshalter interessant. Um gewisse Renditeziele zu erreichen, erfolgt die Investition vorwiegend in mittelgroßen Städten mit guter Anbindung an den Arbeitsmarkt. Die Nachfrage nach Wohnraum ist dort immer vorhanden. Neben großen Wohnungsgesellschaften finden vor allem offene Immobilienfonds oder Versicherer und Pensionäre Zugang zum Markt. Kleinentwickler setzen hingegen ihr Augenmerk darauf, ältere Wohnobjekte zu renovieren und anschließend gewinnbringend weiterzuverkaufen.
Für Projektentwickler ist die Investition in größere Wohnimmobilien in der Regel eine langfristige Aufgabe: Die Rendite wird hier mit einer Zeitspanne von 20 Jahren kalkuliert. Außerdem ist das Thema Nachhaltigkeit hier besonders relevant: Ökologische, ökonomische und soziale Ziele legen den Grundstein für die Entwicklung des Projekts.
