Schon seit Menschengedenken leben wir in Agglomerationen. Die ersten Städte sind viele tausend Jahre alt und seit dem 21. Jahrhundert leben weltweit erstmals mehr Menschen in Städten als auf dem Land. Das bedeutet, dass sich sowohl der Immobilienmarkt als auch die Stadtplanung an wachsende Ballungsgebiete, neue Bedürfnisse und innovative Stadtentwicklung gewöhnen müssen. Dabei ist Verstädterung nicht genau das Gleiche wie Urbanisierung. Außerdem gibt es in jedem Land andere Aspekte bei der Stadtentwicklung zu beachten. Themen wie Sharing Economy, Investition in alternative Transportmöglichkeiten und Klimawandel stehen in deutschen Städten im Vordergrund.
Definition Urbanisierung
Mit dem Begriff der Urbanisierung wird die Tatsache beschrieben, dass sich durch immer weiter wachsende Städte auch die Lebens-, Wirtschafts- und Verhaltensweisen der Bevölkerung verändern. Selbst im ländlichen Raum ist es möglich, dass zum Beispiel die regionale Kultur oder das Modeverständnis von der Nachbarstadt oder der urbanen Kultur allgemein beeinflusst werden. Als Orte der Innovation, Motor des Wachstums, Bildungszentren und Ziel von Hoffnung, Konflikten und Austausch stehen Städte vor vielen Herausforderungen.
Die Urbanisierung hat verschiedene Seiten: In Industrieländern wie Deutschland, die bereits einen hohen Grad an Urbanisierung aufweisen, geht es vor allem darum, die vorhandenen urbanen Strukturen zu verbessern. Die Stadtentwicklung kümmert sich hier also vor allem um „Updates“. In ärmeren Ländern muss die Verstädterung jedoch zunächst in stabile Bahnen gelenkt, legalisiert und gesteuert werden. Der Standort spielt also eine sehr entscheidende Rolle.
Unterschied von Urbanisierung und Verstädterung
Während die Urbanisierung die Ausbreitung von neuen Lebensweisen bedeutet, ist mit dem Begriff Verstädterung die reine Vergrößerung von Städten gemeint. Dies kann sowohl im Sinne der Anzahl der Städte oder der Größe der urbanen Fläche als auch der Zahl der Einwohner gemeint sein. Das Verhältnis zwischen ländlicher und städtischer Bevölkerung gibt ebenfalls Aufschluss über den Grad der Verstädterung, nicht aber automatisch den der Urbanisierung. Somit ist Verstädterung ein quantitatives Phänomen, Urbanisierung jedoch ein qualitatives.
Diese Unterscheidung wird häufig nicht getroffen. In Anlehnung an den englischen Sprachraum neigen selbst die Medien dazu, den Begriff Verstädterung mit der Urbanisierung (urbanisation) gleichzusetzen. Für ein besseres Verständnis der Stadtentwicklung ist es jedoch wichtig, beide Phänomene getrennt zu betrachten.
Die Ursprünge der Urbanisierung
Die Industrialisierung einer Gesellschaft und eine zunehmende Verstädterung sowie eine Urbanisierung des Gedankenguts gehen meist Hand in Hand. Das bedeutet, dass eine wachsende Wirtschaft auch dazu führt, dass die Städte in Fläche und Anzahl immer größer werden. In Europa war dies vor allem mit der ab dem 19. Jahrhundert einsetzenden Industriellen Revolution der Fall, die das Wirtschaftswachstum deutlich beschleunigte. Städte waren damals industrielle Zentren – ein Trend, der inzwischen langsam wieder rückläufig ist, um die Lebensqualität im urbanen Raum zu erhöhen. Wichtig ist hier das Schlagwort Nachhaltige Stadt.
Es gibt zahlreiche Gründe für die Urbanisierung einer Gesellschaft: Neben der wachsenden Wirtschaft mit ihren Möglichkeiten gehört dazu beispielsweise der Wunsch, im Zentrum von Kultur zu sein, Zugang zu besserer Bildung sowie zu neuen Arbeitsplätzen zu haben und die gute Verkehrsanbindung zu genießen. Während in hochentwickelten Ländern wie Deutschland die urbane Infrastruktur vielerorts gegeben ist, zeigt ein Besuch auf anderen Kontinenten, dass dieser Grad der Urbanisierung noch lange nicht selbstverständlich ist. Umso mehr zieht es Menschen aus ländlichen Regionen in die Stadt. Sie wünschen sich bessere Gehälter, neue Chancen, neue Kontakte und in vielen Fällen auch Zugang zu einem anderen Immobilienmarkt.
Verschiedene Arten der Stadtentwicklung
Die Stadtentwicklung ist eng mit der Urbanisierung und der Stadtplanung verknüpft. Stadtentwickler schauen auf den urbanen Raum als Ganzes und versuchen, die Entwicklung von Städten in einer Region oder auch in einem Land so zu steuern, dass sie das bestmögliche Umfeld für ihre Bewohner, die umgebenden Orte und die Umwelt bieten. Dabei hat jede Stadt ihre eigene Herausforderung: In Stuttgart beispielsweise ist die Verkehrsproblematik ein sehr wichtiges Thema, während in Hamburg für lange Zeit die Neuentwicklung der Hafenstadt sowie der Bau der Elbphilharmonie im Vordergrund der Stadtentwicklung standen.
Wer sich für den Immobilienmarkt interessiert, sollte daher recherchieren, welche Themen derzeit auf der Agenda der Stadtentwickler für die jeweilige Stadt stehen. Häufig helfen öffentliche Foren dabei, gezielte Fragen zu stellen und den gewählten Pfad der Stadtentwicklung besser zu verstehen. Interessant sind dabei Trends wie etwa die Sharing Economy, verbesserter und günstigerer öffentlicher Verkehr oder der Wunsch nach mehr Grünflächen.
Urbanisierung und Immobilienmarkt in Deutschland
In Deutschland leben im Jahr 2019 etwa 77 % aller Menschen in Städten. Dabei ist nicht immer klar abgrenzbar, wo der urbane Raum beginnt und wo er endet. Dennoch lässt sich Deutschland eindeutig als urbanisierte Gesellschaft bezeichnen. Nur 15 % der Bevölkerung lebt in Dörfern mit weniger als 5000 Einwohnern und dieser Prozentsatz wird weiter sinken. Die sogenannte Landflucht stellt ländliche Regionen vor viele Herausforderungen und belastet zudem die großen Städte. Insbesondere Ballungsräume wie Hamburg, Berlin, München oder Köln stehen vor dem Problem der Wohnungsknappheit. Dadurch entwickeln sich neue Wohnmodelle, die vor allem jüngere Generationen nutzen. Beispiele hierfür sind das Wohnen auf Zeit oder Coliving. Für Studenten wieder interessant geworden sind moderne Studentenwohnheime, für Digitale Nomaden Micro Apartments.
Auch mittelgroße Städte werden immer beliebter, was unter anderem daran liegt, dass ihr Wohnraum weniger teuer ist. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist je nach Region sehr unterschiedlich: Die hohe Nachfrage führt dazu, dass Miet- und Kaufpreise für Immobilien weiter ansteigen werden (Stand 2019). Dank niedriger Zinsen gibt es allerdings auch eine hohe Bereitschaft, Immobilien zu finanzieren. Experten sehen eine gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes bis mindestens 2022 voraus.
