Die Idee für das Serviced Apartment kommt ursprünglich aus den USA. Im deutschsprachigen Raum war das Konzept zuerst als Boarding House bekannt, bevor der Begriff allmählich aus der Mode kam. Bei Serviced Apartments handelt es sich um kleine, möblierte Wohnungen mit eigenem Bad und eigener Küchenzeile, die Mieter für kurz-, mittel- und langfristige Zeiträume bewohnen. Im Unterschied zu üblichen Wohnkonzepten können sie zusätzlich verschiedene Dienstleistungen in Anspruch nehmen: etwa einen Wäsche- oder Conciergeservice. Damit greifen Serviced Apartments Elemente der Hotellerie auf, bieten aber gleichzeitig eine wesentlich höhere Privatsphäre. Das Angebot richtet sich hauptsächlich an Geschäftsleute, die für eine gewisse Zeit an Projekten, auf Messen oder in Zweigstellen tätig sind und zu diesem Zweck eine Unterkunft benötigen. Anfangs noch ein Nischenprodukt, wird diese Wohnraumlösung bei Nutzern und Investoren immer beliebter.
Definition Serviced Apartment
Ein Gebäude mit Serviced Apartments steht meist in zentraler Lage einer Stadt oder eines Ballungsraums, in der Nähe von Industriegebieten, Messen und Veranstaltungsorten oder verfügt über gute Verkehrsanbindungen. Betriebe oder Privatpersonen buchen die Wohnungen für unterschiedliche Zeiträume, gegebenenfalls auch kurzfristig. Die Ausstattung ist löffelfertig: Ähnlich wie bei der Ferienwohnung reist der Bewohner nur mit einem Koffer an. Ein Serviced Apartment besteht aus einer Schlafgelegenheit, einem Bad, einer Küche und wichtigen Wohnutensilien wie TV-Gerät und WLAN. Das Konzept zielt darauf ab, ein Zuhause auf Zeit zu schaffen.
Die Serviceleistungen unterscheiden sich von einem reduzierten Angebot bis hin zu hotelähnlichem Komfort. Dazu gehören zum Beispiel die Nutzung einer gemeinschaftlichen Waschmaschine oder die Möglichkeit, einen Reinigungsservice oder Wäschedienst hinzuzubuchen. In manchen Fällen gibt es sogar einen Conciergeservice. Preislich liegen Serviced Apartments deutlich unter einem Hotelzimmer: Die Gebühren staffeln sich nach Aufenthaltsdauer, denn das Angebot zielt auf Longstay-Mieten ab.
Der überholte Begriff Boarding House
Die früher gängige Bezeichnung Boarding House trifft aus zwei Gründen nicht mehr den Kern der Sache:
- Im englischen Sprachraum bezeichnet „boarding house“ die Vermietung einzelner Zimmer eines Gebäudes. Die Bewohner teilen sich hier die Gemeinschaftsräume und nehmen zusammen Mahlzeiten ein. Unter internationalen Reisenden führte der Begriff, wie er im deutschsprachigen Raum genutzt wurde, daher zu Missverständnissen.
- „Boarding House“ diente im Deutschen als Sammelbegriff für vollkommen unterschiedliche Wohnformen. Eine Unterscheidung in die Begriffe Serviced Apartment und Aparthotel bzw. Apartmenthotel führte zur nötigen Klarheit.
Zielgruppen für Serviced Apartments
Die Lebensweise eines Menschen ist im stetigen Wandel: Viele ziehen häufig um oder arbeiten an wechselnden Orten. Sie benötigen eine Unterkunft, die die Atmosphäre eines richtigen Zuhauses bietet und gleichzeitig sehr flexibel ist. Unabhängigkeit, Privatsphäre und ein angebrachter Preis spielen für sie eine große Rolle. Diese Bedürfnisse stillt das Serviced Apartment mit Einrichtung, Lage und Ausstattung – abgestimmt auf die jeweilige Zielgruppe. Hauptsächlich sind das Geschäftsleute und digitale Nomaden. Weitere Nutzer sind Pendler, Studenten, Monteure, ausländische Geschäftsreisende und Berufseinsteiger. Zudem buchen Menschen, die in Großstädte ziehen, die Apartments für die Zeit der Wohnungssuche, und auch Privatreisende haben die Vorteile der kleinen Wohnungen entdeckt. Die Branche boomt und plant für eine große Zukunft.
Abgrenzung zu anderen Unterkünften
Die deutlichsten Unterschiede zwischen Mietwohnung und Serviced Apartment sind die Mietdauer und die Ausstattung. Das Apartment auf Zeit bietet eine Wohnlösung ohne zusätzliche Anschaffungskosten für Möbel und Wohnutensilien. Eine Buchung ist auch kurzfristig möglich und die Mietdauer ist variabel. Im Preis für das möblierte Apartment sind bereits alle Nebenkosten enthalten.
Eine Abgrenzung zum Hotel ist wiederum durch die umfangreichen Serviceleistungen möglich, die sich in den höheren Kosten für ein Hotelzimmer widerspiegeln. Außerdem legen Betreiber von Serviced Apartments Wert auf mehr Platz und eine Einrichtung mit wohnlicher Atmosphäre. Die Küche bietet die Möglichkeit zur Selbstversorgung, wodurch Mieter im Gegensatz zum Hotel nicht an Restaurantöffnungszeiten gebunden sind.
Das Serviced Apartment als Investment
Veränderungen im Arbeitsmarkt, der Trend zur Mobilität und die sharing economy führen dazu, das temporäres Wohnen in Ballungszentren immer gefragter ist. Die Anzahl an Apartmenthäusern wächst stetig und die Auslastung der Wohnungen nimmt zu. Investoren freuen sich daher über eine gute Rendite in diesem Segment. Der wachsende Markt zieht immer mehr Investoren aus dem In- und Ausland an. Der Immobilienspezialist Catella geht beispielsweise davon aus, dass der Anteil der Serviced Apartments am Hotelmarkt bis auf 10 % anwachsen wird. Catella veröffentlichte eine Untersuchung und Prognose fürden Markt für Serviced Apartments.
Serviced Apartments vermieten: die steuerliche Seite
Die rechtliche Grundlage des Serviced Apartments hängt von einigen Faktoren ab, die diese Wohnform zum Sonderfall machen. Wie die Investition steuerlich behandelt wird, bestimmen der jeweilige Einzelfall und die Gestaltung von Wohndauer und Serviceleistungen.
Die Wohnraumnutzung ermöglicht es dem Betreiber, auf Anforderungen wie Brand- und Lärmschutzbedingungen zu verzichten, zudem ist keine Gewerbeerlaubnis notwendig. Allerdings muss er die Anforderungen des BGB an Mietwohnungen, wie z. B. den Kündigungsschutz anwenden. In der Regel liegt die Wohndauer über sechs Monaten. In diesem Fall versteuert der Eigentümer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Serviceleistungen, die für Wohnraum unüblich sind, kann der Betreiber nicht anbieten.
Gewerbliche Vermietung gibt dem Eigentümer mehr Freiheiten bei der Gestaltung der Mietverträge: Als Beherbergungsbetrieb muss er zusätzliche Anforderungen an die Sicherheit der Mieter in Sachen Lärm- und Brandschutz erfüllen. Weitere Informationen zu den rechtlichen Bestimmungen erteilt die IHK. Hotelähnliche Leistungen führen ebenfalls zur Einstufung als gewerblicher Beherbergungsbetrieb und besitzen gewerbesteuerauslösende Wirkung. Die Umsatzsteuer beträgt dann 7 %, wie bei Übernachtungen im Hotel.
