Gerade wenn die Zinsen niedrig sind, stellen Renditeobjekte und Anlageimmobilien eine gute Investition dar. Sie erlauben es dem Eigentümer der Immobilie, einen jährlichen Wertzugewinn zu erhalten und das Objekt bei Bedarf zu einem höheren Preis als dem ursprünglichen Kaufpreis wieder zu veräußern. Dabei ist es wichtig, die Rentabilität einer Immobilie vor der Anlage gut zu überprüfen und sich von einem Experten beraten zu lassen. Auch die Inflation sollten potentielle Investoren berücksichtigen, da diese dafür sorgen kann, dass die Rendite gering oder gar negativ ausfällt.
Definition Renditeobjekt
An der Rendite lässt sich erkennen, wie profitabel ein Investment ist. Dies gilt sowohl für Wertpapiere als auch für andere Anlagen wie etwa Immobilien. Normalerweise handelt es sich dabei um den jährlichen Wertzugewinn, der in vielen Fällen den Zinsen ähnelt. Dennoch unterscheiden sich Zinsen und Rendite voneinander, denn die Rendite drückt den tatsächlichen Gewinn aus und stellt damit eine Effektivverzinsung dar. Der Zinssatz hingegen kann auch ein anders festgelegter Betrag sein. Die Rendite wird typischerweise in Prozent angegeben. Im Immobilienbereich ist ein Renditeobjekt beispielsweise eine interessante Wohnung, die sich aufgrund ihrer guten Lage, einem hervorragenden Zustand und weiteren wertsteigernden Faktoren als Investment lohnt. Immobilien versprechen nämlich häufig höhere Wertzugewinne als andere Anlagen, wobei neben den klassischen Mietshäusern auch bei Gewerbeimmobilien ein hoher Ertrag möglich ist.
Die Bewertung von Renditeobjekten
Ähnlich wie beim Kauf einer Immobilie für den Eigenbedarf gilt es beim Kauf eines Renditeobjektes auf dem Immobilienmarkt genau auf dessen Eigenschaften zu achten: Die Lage des Objektes spielt eine besonders große Rolle, aber auch der bauliche Zustand. Schließlich besteht das Ziel darin, über viele Jahre hinweg einen Gewinn mit dieser Immobilie zu erwirtschaften, die in ihrem Wert zudem steigen sollte. Zur Bewertung gehören weiterhin die zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten. Bei Büroräumen sind das beispielsweise die in Deutschland immer beliebter werdenden Coworking Spaces, die von einer wachsenden Zahl an jungen Unternehmen und Selbstständigen genutzt werden und eine hohe Rendite versprechen. Die umgebende Infrastruktur, eventuelle Nebenkosten beim Kauf sowie die zu erwartende Miete sind weitere wichtige Faktoren.
Wichtige Renditekennzahlen bei der Immobilienanlage
Interessierte Investoren sollten sich mit den verschiedenen Renditekennzahlen auseinandersetzen, bevor sie Objekte vergleichen. Im Zweifelsfall hilft ein Experte weiter. Die Kennzahlen sind teils sehr unterschiedlich, was vor allem daran liegt, dass es im Immobiliensektor stets viele Beteiligte gibt. Neben Architekten und Bauträgern sind das beispielsweise Banken, Makler, Fonds und Immobiliengesellschaften. Zunächst ist es wichtig, die Wertänderungsrendite (Capital Growth) zu kennen. Sie gibt an, wie sich der Wert des Objektes in den letzten Jahren entwickelt hat.
Der Exit Yield ist vor allem bei Projektfinanzierungen relevant, während Manager von Immobilienfonds nach dem All Risks Yield fragen, der möglichst viele Risiken rund um das Investment berücksichtigt. Für den direkten Vergleich ist der Net Initial Yield (Nettorendite) am einfachsten zu nutzen. Dieser stellt den Quotienten aus der Jahresmiete abzüglich Nebenkosten und dem Verkehrswert zuzüglich Anschaffungsnebenkosten dar. Deutlich komplizierter ist dagegen der interne Zinsfuß (Internal Rate of Return), der eine dynamische Wertberechnung darstellt.
Verschiedene Renditeobjektarten
Grundsätzlich eignet sich so gut wie jede Immobilienart für eine Investition, wobei je nach Einzelfall die wertfördernden Faktoren (Lage, Ausstattung, Zustand usw.) eine entscheidende Rolle spielen. Für Privatpersonen sind Wohnungen ein klassisches Renditeobjekt. Sie verlieren über die Zeit selten an Wert und werfen jeden Monat einen verlässlichen Zugewinn ab. Je nach Lage und Entwicklung der Wohnsituation ist die Rendite zudem recht hoch. Größere Mietshäuser und Wohnanlagen sind daher bei Privatinvestoren beliebte Renditeobjekte. Hier ist es wichtig, sich gut mit der Verwaltung dieser Objekte auszukennen oder eineImmobilienverwaltungmit dieser oft komplexen Aufgabe zu beauftragen.
Bürogebäude haben typischerweise eine höhere Rendite als Wohnhäuser, bergen aber auch Risiken. Dazu gehören die mögliche Insolvenz von gewerblichen Mietern und die zyklische Entwicklung des Büromarktes. Industrieanlagen, Einkaufszentren und Märkte sind weitere mögliche Renditeobjekte, die jedoch sehr genaue Fachkenntnis und ein besonders hohes Anfangskapital erfordern.
Das Verhältnis von Renditeobjekt und Inflation
Die Inflation – also die Tatsache, dass aufgrund steigender Preise Geld über die Zeit an Wert verliert – hat bei Anlagen manchmal eine drastische Wirkung. Sie muss daher unbedingt berücksichtigt werden, wenn es um Renditeobjekte geht. Immobilien bieten jedoch eine relativ inflationssichere Anlage, denn ihr Wert steigt normalerweise im gleichen Tempo wie die Inflation. Das bedeutet, dass kein Wertverlust entsteht. Dies ist beispielsweise bei Wertpapieren ganz anders, da diese direkt von der Inflation betroffen sind. Wer den Kauf eines Renditeobjektes mit einem Kredit finanziert hat, kann durch die allgemeine Inflation sogar gewinnen: Der Kredit verliert nämlich an Wert, während die Immobilie eventuell sogar an Wert zunimmt.
Die Rentabilität einer Immobilie und Steuern
Investoren sollten neben der Rendite aber auch die Steuerlast ihres Investments berücksichtigen. Anlegern kommt dabei zugute, dass sie den Wert von Immobilien, die nicht für den eigenen Bedarf genutzt werden, von der Steuer abschreiben dürfen. Dabei hilft ebenso wie bei denSteuern auf Mieteinnahmen der Steuerberater. Auch die Zinsen bei einer Finanzierung durch die Bank lassen sich als Kosten bei der Steuererklärung geltend machen. Das ist vor allem für Anleger, die einen hohen Einkommenssteuersatz zahlen müssen, interessant. Zugleich ist es wichtig, sich mit der Spekulationssteuer auseinanderzusetzen. Sie wird beim Verkauf eines Renditeobjektes relevant: Wer ein Anlageobjekt nämlich innerhalb von weniger als zehn Jahren nach Erwerb verkauft, muss mit Einbußen von bis zu 40 % rechnen.
