Das mobile Zeitalter und die Digitalisierung prägen nicht nur neue Arbeits-, sondern auch Wohnkonzepte. Beides hängt zusammen, denn wer online arbeiten kann, kann überall arbeiten und ist in der Wohnungswahl weniger eingeschränkt. Die neue Flexibilität führt dazu, dass viele Digitale Nomaden, Selbstständige, Geschäftsreisende und Studierende in Deutschlands großen Städten nach möbliertem Wohnen auf Zeit suchen. Das eröffnet große Chancen für Kapitalanleger und macht möblierte Apartments zur nachgefragten Anlageform.
Definition möbliertes Wohnen
Beim Wohnen auf Zeit stellen Vermieter ihren Wohnraum für einen genau festgelegten Zeitraum zur Verfügung. Das sind mindestens drei bis sechs Monate im Fall einer wohnwirtschaftlichen Nutzung – etwa bei Micro und Business Apartments sowie Mitarbeiterwohnungen. Bei einer gewerblichen Nutzung lassen sich die Apartments oft auch nur für wenige Tage mieten. Dieses Nutzungskonzept findet beispielsweise bei Serviced Apartments Anwendung und weist eine enge Verwandtschaft zur Hotellerie auf. Objekte, die sich für die temporäre Vermietung eignen, sind in der Regel bezugsfertig eingerichtet. Sie verfügen nicht nur über Mobiliar, sondern auch über Bettwäsche, Handtücher und Besteck. Ähnlich wie in einer Ferienwohnung finden Mieter alles vor, was sie für die Mietdauer benötigen. Im Gegensatz zum touristischen Wohnen haben temporäre Apartments jedoch eine ganze andere Zielgruppe. Neben der Einrichtung werden beim Wohnen auf Zeit auch Service-Elemente immer wichtiger: Highspeed Internet, ein Wäsche- oder Reinigungsservice. Insbesondere für Serviced Apartments spielen diese Dienstleistungen eine große Rolle.
Voraussetzungen für eine möblierte Wohnung
Zunächst einmal benötigt die möblierte Wohnung hochwertige, zeitlose und leicht zu bedienende Möbel. Idealerweise geben diese einem schnell das Gefühl, ein Zuhause auf Zeit gefunden zu haben. Dazu gehört auch die passende Dekoration – etwa ein schöner Teppich und Bilder an der Wand – sowie die Möglichkeit, persönliche Gegenstände einfach in den Möbeln zu verstauen. Darüber hinaus sind variable Mietkonditionen sehr wichtig: Start-ups wie Wunderflats zeichnen sich etwa dadurch aus, dass der angegebene Mietpreis bereits alle Nebenkosten enthält – bis zur Internetnutzung. Mieter müssen sich also nicht, wie es sonst der Fall ist, um die Einrichtung von Services kümmern und die Nebenkosten separat zahlen, sondern erhalten einen transparenten Pauschalpreis. Der Mietvertrag sollte zeitlich flexibel sein. Inzwischen lässt er sich bei vielen Anbietern auch online abschließen. Aufgrund der strengen Beherbergungsgesetze in Deutschland, die unter anderem die übermäßige Nutzung von Airbnb verhindern sollen, beträgt die Mindestmietdauer für möblierte Wohnungen meistens einen Monat, wobei die Verlängerung monateweise möglich ist.
Mieter auf Zeit möchten im Allgemeinen das Zentrum schnell erreichen können und freuen sich über Services wie einen Wäsche- und Bügeldienst. Zugleich arbeiten viele Digitale Nomaden und andere Vertreter der Generation Internet inzwischen online, was bedeutet, dass sie sich in der Wohnung auch einen komfortablen Arbeitsplatz wünschen. Ergonomische Stühle, schnelles Internet und weitere Annehmlichkeiten wie zahlreiche Steckdosen sind daher wichtig. In manchen Gebäudekomplexen ist daher inzwischen ein eigener Coworking Space angeschlossen. Außerdem legt diese Zielgruppe viel Wert auf einen kleinen ökologischen Fußabdruck und interessiert sich daher für die Energiewerte der Wohnung.
Die Zielgruppen für Wohnen auf Zeit
Die Zielgruppe für möblierte Wohnungen besteht größtenteils aus Menschen unter 40 Jahren, von denen viele alleinstehend sind. Sie wünschen sich eine attraktive Wohnung in guter Lage und sind bereit, dafür einen überdurchschnittlichen Preis zu bezahlen. Die Mieter bleiben häufig nur für einen recht kurzen Zeitraum in der jeweiligen Stadt. Hinsichtlich ihrer Tätigkeiten unterscheiden sie sich teilweise deutlich: Da wären beispielsweise Studenten, die mehrere Wochen oder Monate für ein Praktikum in eine andere Stadt ziehen. Auch Pendler suchen häufig nach einer möblierten Zweitwohnung, die sie unter der Woche beziehen, wenn der Pendelweg zu weit ist. Expats benötigen ebenfalls ein fertig eingerichtetes Apartment, wenn sie für mehrere Monate von ihrem Unternehmen in eine Zweigstelle entsandt werden. Schließlich sind dieDigitalen Nomaden zu nennen – eine Zielgruppe, die sich erst im Zuge der Digitalisierung entwickelt hat. Diese jungen Menschen arbeiten selbstständig oder zumindest ohne fest verorteten Arbeitsplatz und kommunizieren mit ihren Auftrag- oder Arbeitgebern über das Internet. Dank der Cloud brauchen sie keinen festen Server, sondern können überall arbeiten, wo es Internet gibt. Gerade diese Zielgruppe wechselt sehr häufig ihren Wohnort, da sie meist von Abwechslung und Reiselust getrieben ist. Insgesamt vermutet das Bundesamt für Statistik im Jahr 2019 etwa 1.730.000 Menschen, die sich für möbliertes Wohnen interessieren könnten.
Der Bedarf für möbliertes Wohnen
Die Bedingungen in Deutschland tragen dazu bei, dass der Bedarf nach alternativen und flexiblen Wohnformen immer weiter steigt. Zum einen hat der Wandel der Arbeitswelt einen großen Einfluss auf diese Tendenz: Während viele Menschen früher einem festen Beruf nachgegangen sind und lange Jahre bei nur einem Arbeitgeber blieben, wechselt die Gruppe der Young Professionals sehr viel häufiger ihren Job und damit auch oft ihren Wohnort. Die Globalisierung hat die Grenzen verwischt und so haben Fachkräfte es leicht, zwischen EU-Metropolen zu wechseln. Arbeitgeber verlangen immer häufiger einen Standortwechsel von ihren Mitarbeitern. Schließlich macht es die Digitalisierung möglich, sogar ganz ohne festen Arbeitsplatz vor Ort tätig zu sein und stattdessen von Stadt zu Stadt, von Wohnort zu Wohnort zu ziehen.
All diese Faktoren sorgen dafür, dass die Zielgruppe der mobilen Mieter und mit ihnen der Bedarf an möblierten Apartments deutlich gestiegen ist. Dem Forschungsinstitut Empirica zufolge gibt es schon 2019 eine Nachfrage für etwa 1.410.000 möblierte Apartments, während auf dem Markt gerade einmal 298.300 möblierte Wohnungen verfügbar sind. Das weitere Wachstum der Zielgruppe im Zuge des mobilen Zeitalters garantiert auch in den kommenden Jahren eine hohe Nachfrage, was die Kapitalanlage in diesem Segment besonders interessant macht.
Vorteile von Housing as a Service
Sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter hat das möblierte Wohnen viele Vorteile: Mieter freuen sich darüber, in eine bezugsfertige Wohnung einzuziehen und dort bereits ab dem ersten Tag arbeiten und bequem schlafen zu können. Die gute Lage sowie die Individualität der Wohnung (gerade im Vergleich zu einem Hotel oder einer Mitarbeiterwohnung) sind weitere Pluspunkte. Außerdem ist es möglich, auch internationale Mieter durch die einfache Abwicklung des Mietvertrags anzuziehen. Vermieter können wiederum von höheren Renditen profitieren. Die große Nachfrage sowie die Möglichkeit, online die Buchung anzubieten, sorgen dafür, dass es keinen Leerstand gibt.
Außerdem können Vermieter das möblierte Wohnen steuerlich geltend machen: Zwar müssen sie ihre Mieteinnahmen ganz normal versteuern, dürfen aber die Anschaffungskosten für die Möbel von der Steuer absetzen. Dabei gilt, dass Möbelstücke mit Kosten von unter 800 € im Monat noch im gleichen Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden dürfen. Bei teureren Gegenständen ist dies über mehrere Jahre hinweg möglich. Ein Beispiel hierfür wäre eine neue Küchenzeile. Darüber hinaus können Vermieter weitere Vermietungskosten von der Steuer absetzen.
