Eine Mieterhöhung ist grundsätzlich bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Allerdings muss hier die Kappungsgrenze von 20 % berücksichtigt werden. Dies bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nur bis zu diesem Prozentsatz erhöht werden darf. In Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten 15 %. Eine Mieterhöhung muss in jedem Fall schriftlich erfolgen und die Zustimmung des Mieters ist zwingend erforderlich. Für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen oder bei der Erhöhung der Betriebskosten gelten andere Vorschriften.
Wichtiges bei der gesetzlichen Mieterhöhung
Gemäß § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmieteerhöhen. Voraussetzung hierfür ist, dass die Miete in den vorangegangenen 15 Monaten nicht verändert wurde. Der Vermieter darf frühestens ein Jahr nach Einzug des Mieters seinen Wunsch auf Mieterhöhung äußern. Besteht das Mietverhältnis bereits seit längerer Zeit, so darf die nächste Mieterhöhung ebenfalls erst ein Jahr nach der letzten Erhöhung angekündigt werden.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird im Mietspiegel festgehalten und bildet sich wie folgt:
- Es wird die übliche Miete innerhalb einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde angesetzt.
- Diese Miete muss sich auf einen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage beziehen.
- Einzubeziehen sind außerdem energetische Ausstattung und Beschaffenheit. Gemeint sind damit sämtliche Eigenschaften, die Auswirkungen auf den finalen Energieverbrauch haben.
Wie hängen Mieterhöhung und Kappungsgrenze zusammen?
Die ortsübliche Vergleichsmiete stellt nicht die einzige Einschränkung im Mieterhöhungsverfahren dar: Der Vermieter muss außerdem die Kappungsgrenze berücksichtigen. Diese besagt, dass die maximale Mieterhöhung unabhängig von der Höhe der Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 % betragen darf. In einigen Städten und Gemeinden, in denen Wohnungsknappheit herrscht, gilt sogar eine Kappungsgrenze von 15 %. Liegt die Erhöhung über dem festgelegten Satz, kann der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern.
Wie muss eine Mieterhöhung erfolgen?
Die gesetzliche Mieterhöhung hat schriftlich zu erfolgen und muss begründet sein. Der Gesetzgeber lässt für die Begründung die folgenden Bezugsquellen zu:
- Mietspiegel,
- Auskunft aus Mietdatenbank,
- Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
- Mieten für drei vergleichbare Wohnungen.
Zu beachten ist außerdem, dass der Vermieter die Zahlen aus dem Mietspiegel zwingend vorzubringen hat – auch wenn er sein Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel stützt. Des Weiteren muss der Mieter der Mieterhöhung gemäß § 558b BGB zustimmen. Ist die Zustimmung des Mieters erfolgt, so gilt die erhöhte Miete ab dem dritten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens durch den Vermieter. Der Mieter hat grundsätzlich zwei Monate Zeit, um seine Zustimmung zu erteilen. Unterlässt er dies, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen. Voraussetzung ist in diesem Fall jedoch, dass die Mieterhöhung zulässig ist.
Ausnahmen der gesetzlichen Mieterhöhung
Die oben genannten gesetzlichen Bestimmungen gelten nicht bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen oder bei einer Erhöhung der Betriebskosten. Bei Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter berechtigt, die jährliche Miete um 8 % der angefallenen Modernisierungskosten zu erhöhen. Des Weiteren hat der Vermieter die Möglichkeit, gestiegene Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Auch hier sind bestimmte Regelungen zu beachten. Ein Blick in das Mietrecht schafft Klarheit.
Was besagt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Sie besagt, dass in Gegenden, die mit Wohnungsknappheit zu kämpfen haben, die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Dieses Konstrukt sollte dafür sorgen, dass Mieten weniger stark ansteigen, da gerade in Ballungszentren der exorbitante Anstieg zu großen Spannungen auf dem Wohnungsmarkt geführt hat. Um die Mietpreisbremse noch effektiver zu machen zu zu verfeinern, wurde sie zum 1. Januar 2019 weiter verschärft. So müssen Vermieter nun unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Ausnahmen gelten allerdings für Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen.
