Eine Immobilienbewertung ist vor allem dann erforderlich, wenn ein Objekt gekauft oder veräußert werden soll. Letztlich entscheiden Angebot und Nachfrage über den Preis einer Immobilie. Dennoch muss der Kaufpreis realistisch sein und den tatsächlichen Wert des Objekts widerspiegeln. Um diesen Wert zu ermitteln, stehen mehrere Bewertungsverfahren zur Verfügung. Welches Verfahren schließlich zur Anwendung kommt, hängt von der Art der geplanten Transaktion ab.
Immobilienbewertung – welche Faktoren sind wichtig?
Wenn man den Wert einer Immobilie ermittelt, spielen diverse Faktoren eine Rolle. Entscheidend ist sicherlich die Lage der Immobilie. Sie ist unveränderbar und wie die Marktlage hat auch die Objektlage einen großen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. Vor dem Erwerb einer Immobilie sollte der Käufer daher eine gründliche Standortanalyse durchführen. Nicht nur die Lage selbst, sondern auch das Umfeld können den Verkehrswert eines Objekts beeinflussen: Wie sind die Lichtverhältnisse vor Ort? Gibt es eine gute Verkehrsanbindung? All dies sind Fragen, die bei der Wertermittlung von Bedeutung sind. Weitere Faktoren sind unter anderem die Größe und der Zustand des Objekts, die Bausubstanz sowie die Ausstattung.
Vergleichswertverfahren
Je nach beabsichtigtem Rechtsgeschäft werden unterschiedliche Bewertungsverfahren angesetzt. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte, ist das Vergleichswertverfahren anwendbar. Dies bezieht sich allerdings nur auf unvermietete Immobilien, die vom Eigentümer selbst genutzt wurden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Beim Vergleichswertverfahren orientiert man sich an den tatsächlichen Kaufpreisen anderer Immobilien. Diese müssen dem betreffenden Objekt in Lage, Nutzung, Ausrichtung, Größe, usw. so ähnlich sein, wie möglich. Ideal wäre beispielsweise eine direkte, fast baugleiche Nachbarimmobilie, die gerade erst verkauft wurde.
Da dieser Fall jedoch nicht allzu oft eintritt, orientiert man sich stattdessen an der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Wird ein Objekt verkauft, erhält dieser Ausschuss eine Kopie des Kaufvertrages. Die Sammlung dieser Kaufpreise ist anonymisiert und lässt sich auf Anfrage einsehen. Eine solche Kaufpreissammlung existiert sowohl für Grund und Boden als auch für die baulichen Anlagen, die sich darauf befinden. Um die rein empirischen Daten des Gutachterausschusses zu ergänzen, erfolgt eine zusätzliche Recherche der Preise, die am regionalen Markt erzielt werden. Auch subjektive Faktoren wie Umgebungslärm oder Lichtverhältnisse spielen eine Rolle und können den Marktwert der Immobilie weiter heben oder drücken.
Ertragswertverfahren
Soll ein vermietetes Objekt bewertet werden, ist das Ertragswertverfahren das Mittel der Wahl. Es wird in der Regel von einem Sachverständigen durchgeführt, der mithilfe der vorliegenden Mietverträge berechnet, wie hoch die Rendite für den Eigentümer ist. Nach Abzug der erwarteten Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Wert der Immobilie nach dem Ertragswertverfahren. Auch hier kann es sich entweder um Wohnungen oder um Ein- oder Mehrfamilienhäuser handeln. Auch die Bewertung von Gewerbeimmobilien erfolgt nach diesem Verfahren.
Sachwertverfahren
Wenn weder Vergleichs- noch Ertragswertverfahren in Frage kommen, kann ein Eigentümer das Sachwertverfahren anwenden. Hierzu werden Gebäude und Boden getrennt voneinander berechnet und anschließend addiert. Der Wert des Bodens verändert sich in der Regel nicht, das Gebäude allerdings kann im Laufe der Zeit im Wert sinken. Der Bodenrichtwert ergibt sich aus den örtlichen Gutachterausschüssen. Für den Gebäudewert werden die Regelherstellungskosten für das Gebäude und die baulichen Außenanlagen berechnet. Das Sachwertverfahren wird in der Praxis jedoch eher selten angewendet, da es den tatsächlich am Markt erzielbaren Wert nicht genau wiedergibt. Es eignet sich allerdings gut für industriell genutzte Objekte.
Online-Bewertung
Die Online-Bewertung erfolgt auf Basis von Durchschnitts- oder Vergleichswerten. Käufer oder Verkäufer können sich dadurch ein erstes Bild von den Marktpreisen machen. Allerdings ist diese Art der Immobilienbewertung nicht sehr verlässlich. Oft ergeben sich große Wertspannen, da die Berechnung lediglich anhand von selbst eingegebenen Angaben zum Objekt erfolgt und keine persönliche Begehung der Immobilie stattfindet. Diese Verfahrensweise eignet sich, um einen groben Eindruck vom aktuellen Immobilienmarkt zu erhalten oder wenn es sich um eine Immobilie handelt, die über keine besonderen Charakteristika verfügt. Für ein durchschnittliches Objekt mit durchschnittlicher Ausstattung kann eine Online-Bewertung eine sinnvolle Alternative sein. In allen anderen Fällen sollte ein Gutachter bevorzugt werden, der die Immobilie vor Ort bewerten und sämtliche Faktoren berücksichtigen kann.
Immobilienbewertung nach Erbfall
Wenn ein Eigentümer eine Immobilie erbt, fällt die Erbschaftssteuer an. Diese richtet sich nach dem Wert des Objekts und dem Verwandtschaftsverhältnis zum Verstorbenen. Auch die Grunderwerbsteuer ist beim Finanzamt zu entrichten. Um die Steuerbelastung so gering wie möglich zu halten, sollten Eigentümer einen Steuerberater hinzuziehen, der sie über eventuelle Freibeträge informieren kann. Es empfiehlt sich, hier einen möglichst niedrigen, aber realistischen Wert anzugeben.
