Immobilien-Investments sind durch ihre wertbeständige und solide Assetklasse eine der beliebtesten Investitionen bei Geldanlegern. Abgesehen davon, dass sie in der Regel sichere und schwankungsarme Anlagen sind, setzen Investoren ihr Hauptaugenmerk auf eine lukrative und konstante Rendite .
Klassische Anlageformen für Immobilien-Investments
Experten unterscheiden die indirekte Immobilienanlage von direkten Immobilien-Investments. Der Hauptunterschied zwischen beiden Formen liegt zumeist in den Eigentumsverhältnissen: Während es bei der Direktanlage um den Kauf eines Objekts geht, investieren viele Anleger in eine große Anzahl von Wohn- und Geschäftshäusern.
Indirekte Immobilienanlage
Folgende Möglichkeiten haben Anleger für ein indirektes Immobilien-Investment:
- Investition in Aktien von Immobilienfirmen,
- Immobilienanleihen,
- Crowdfounding,
- geschlossene und offene Immobilienfonds.
Investoren wählen für den Kauf von Aktien explizit Immobilienfirmen, da sie sich erhoffen, hier ihre gewünschte Rendite zu erzielen. Diese Aktiengesellschaften setzen auf den Kauf und Verkauf von größeren Objekten, sowohl privat als auch gewerblich. Zudem werden in der Bewirtschaftung alle anfallenden Tätigkeiten im Rahmen der Vermietung übernommen. Die Unternehmenskultur wird durch den Mietvertrag und Veräußerungsgewinne bestimmt. Als Alternative zur Aktienanlage ziehen Investoren den Kauf eines festverzinslichen Wertpapiers in Betracht. Immobilienunternehmen holen sich auf diese Weise Geld und zahlen hierfür eine feste Verzinsung für eine bestimmte Laufzeit. Im Gegensatz zu Aktien fallen Immobilienanleihen unter die nachrangige Besicherung. Gläubiger kommen im Insolvenzfall erst nach Befriedigung der Eigentümer an die Reihe. Bei einem Crowdinvesting hingegen schließen sich mehrere Anleger für die Finanzierung eines großen Bauprojekts zusammen. Eine attraktive Rendite und kleine Anlagebeträge machen die Teilnahme an so einer Gemeinschaft – der so genannten „Crowd“ – interessant. Jeder Anteilseigner ist wie bei einer Aktienanlage zugleich Miteigentümer.
Eine weitere Form des indirekten Immobilien-Investments sind Immobilienfonds. Diese bündeln ein oder mehrere größere Objekte, die einem aktiven Management unterliegen. Bei geschlossenen Fonds verwirklicht der Fondsmanager eine große Investition. Bis die Investitionssumme erreicht ist, können Anleger ihre Gelder einbringen. Danach schließt der Fonds und arbeitet für die Investoren, die eine gewisse Immobilienrendite erwarten. Die Anteilseigner werden im Unterschied zum Crowdinvesting nicht zu Eigentümern. Offene Fonds unterliegen diesem engen Rahmen nicht und sind grundsätzlich für weitere Investitionen geöffnet. Manager geben ein benötigtes Anlagevolumen zur Investition bei neuen Objekten frei. Anleger können in der Regel mit einem kontinuierlichen Wertzuwachs bei Immobilienfonds rechnen. Die zuständigen Entscheidungsträger achten darauf, nicht zu viel Liquidität in das Fondsvermögen fließen zu lassen. Dazu stellen sie den Investoren entweder ein jährlich begrenztes oder ein objektbezogenes Kontingent zur Verfügung. Möchte der Anleger seine Anteile zurückgeben, muss er sowohl eine Haltefrist als auch eine Kündigungsfrist von jeweils zwölf Monaten beachten.
Direkte Immobilienanlage
Ein direktes Immobilien-Investment führt zum Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder sogar eines Mehrfamilienhauses zu privaten oder gewerblichen Zwecken. Dabei spielt es eine wesentliche Rolle, ob dies zur Selbstnutzung oder Vermietung geschieht. Beide Formen stellen eine Art von Altersvorsorge dar: Während die erste Variante das mietfreie Wohnen im Rentenalter bedeutet, erzielt der Kapitalanleger im Fall der Vermietung eine attraktive Rendite bzw. eine laufende Mieteinnahme, die zur monatlichen Rente hinzukommt. Für die steuerliche Betrachtungsweise ist die Nutzungsart entscheidend: Liegen zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre, erfolgt die spätere Veräußerung steuerfrei. Bei Vermietung kommen zahlreiche Vergünstigungen durch Abschreibung und Absetzung von anfallenden Instandhaltungskosten dazu.
Diese Kennzahlen beeinflussen die Immobilien-Entscheidung
Wie bei jeder Geldanlage bestimmt am Ende eine Kosten-Nutzen-Rechnung, ob die Entscheidung für oder gegen ein Immobilien-Investment ausfällt. Dabei ist die Höhe des Kapitaleinsatzes ein entscheidender Punkt. Bei einer Einmalanlage von 50 € sind andere Optionen möglich als bei einer Investition von 50.000 €. Darüber hinaus bieten einige Anlageformen monatliche Sparpläne an. Der Erwerb von Immobilien – unabhängig von der Anlageentscheidung – bedeutet zumeist eine längere Bindung des zur Verfügung stehenden Kapitals. Oftmals lässt es sich nicht auf die Schnelle in liquides Geld umwandeln, sondern bedarf einiger Geduld. Daher empfiehlt es sich, bei Abschluss des Vertrages nur auf frei verfügbares Kapital zurückzugreifen. Das Investieren in Immobilien bedeutet gleichzeitig den Ausbau einer einzigen Assetklasse. Um sich nicht dem Klumpenrisiko auszusetzen, schlagen erfahrene Finanzexperten stets die Streuung des Gesamtvermögens in unterschiedliche Anlageformen vor. Aktien- und Rentenanlagen oder Geldmarktinstrumente führen zu einer breiten Risikostreuung.
Neben Rendite-Gesichtspunkten spielt der Kostenfaktor in Bezug auf die Kaufnebenkosten eine entscheidende Rolle: Über den Kaufpreis von Immobilien muss der Erwerber Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer abführen. Nicht selten kommen auch noch Maklerkosten zum Gesamtpreis hinzu. Bei Immobilienfonds fallen zu Beginn ein Ausgabeaufschlag und später laufende Verwaltungskosten an. Manche Anleger konzentrieren sich nicht allein auf den Kostenfaktor, sondern interessieren sich ebenfalls für ein Mitbestimmungsrecht an den jeweiligen Objekten. Bei einem Immobilienkauf zur Kapitalanlage ist der Käufer zugleich Alleineigentümer. Bei einem Fonds verantwortet der Fondsmanager die Zusammensetzung des Portfolios. Unabhängig von der Anlageform ist jedoch eine weitere wichtige Kennzahl: die Auswahl des Standortes.
Neben einer guten Verkehrsanbindung wirkt sich besonders das Bevölkerungswachstum am jeweiligen Standort positiv auf die Anlageentscheidung aus. Standorte, zu denen es immer mehr Menschen zieht und bei denen die Nachfrage nach Wohnraum oder gewerblichen Objekten steigt, sind wertstabil und versprechen eine gute Immobilienrendite. Die Arbeitsmarktsituation ist ein zusätzlicher Faktor, der maßgeblich zur Standortwahl beiträgt.
Vor- und Nachteile einer Immobilien-Kapitalanlage
Die Investition in Immobilien bietet in der Regel eine stete Wertbeständigkeit, die sich häufig noch steigert. Sowohl laufende Mieteinnahmen als auch Gewinne aus einem eventuellen Verkauf sind wesentliche Faktoren einer akzeptablen Rendite. Durch die Vermietung entsteht zusätzliches Einkommen und alle Kaufnebenkosten sowie anfallenden Ausgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung sind steuerbegünstigt. Ein weiterer Vorteil: Immobilieneigentümer haben gegenüber Banken eine hohe Kreditwürdigkeit.
Die lange Kapitalbindung, Mietausfälle oder hohe Kosten bei der Erhaltung der Immobilie empfinden manche Anleger als Nachteile. Sie vergessen oftmals für eine ausreichende Risikostreuung zu sorgen und weitere Vermögenswerte in anderen Anlageklassen aufzubauen. Die Kapitalanlage ist mit einem hohen Kostenfaktor verbunden, sowohl bei der Anlage als auch bei laufenden Modernisierungsmaßnahmen.
Alternative Investments
Eine weitere Möglichkeit, um eine gute Immobilienrendite zu erzielen, ist der Kauf von sanierungsbedürftigen Renditeobjekten, die nach der Modernisierung entweder weiterverkauft oder vermietet werden. Dies setzt eine hohe Expertise bei der Renovierung voraus und ausreichendes Sachverständnis zum Gebäudezustand. Neben einer Möblierung des Apartments bietet ein „intelligentes Zuhause“ ein zukunftsträchtiges Modell der Modernisierung: Mittels eines Smart-Home-Systems, welches das ganze Haus miteinander verbindet, können Mieter ihre Wohnung auch von unterwegs aus steuern und Vieles bedienen. Beispielsweise lassen sich dann über das Smartphone der Kühlschrank, die Heizungsanlage oder die Rollladen steuern.
