Bei einer Gewerbeimmobilie handelt es sich um ein Objekt, das zu gewerblichen Zwecken vermietet wird. Um als Gewerbeobjekt zu gelten, muss die gewerbliche Nutzung mindestens 50 % betragen. Zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien gibt es viele Unterschiede, sowohl in wirtschaftlicher als auch in steuerlicher und rechtlicher Hinsicht. Aufgrund der üblicherweise hohen Rendite stellen Gewerbeimmobilien eine attraktive Kapitalanlage dar.
Definition Gewerbeimmobilie
Eine Gewerbeimmobilie ist eine Immobilie, die zumindest teilweise gewerblich und somit nicht ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Gemeint sind damit vor allem Gebäude und/oder Grundstücke, die als
- Büro,
- Produktionsstätte,
- Gastronomie- oder Hotelgewerbe,
- Lager oder
- Handelsgeschäft
genutzt werden. Diese Aufzählung ist nicht abschließend, auch weitere Nutzungsarten sind denkbar. Eine teilweise gewerbliche Nutzung liegt vor, wenn eine Immobilie sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Entscheidend ist hier, wie groß der Anteil der gewerblichen Nutzung ist: Ein Mehrfamilienhaus, das zu mehr als 50 % gewerblich genutzt wird, wird bereits als Gewerbeobjekt behandelt.
Die Unterschiede zwischen Gewerbe und Wohnraum
Für einen Gewerbemietvertrag gelten andere rechtliche Bestimmungen als für den Wohnraummietvertrag: Bei Letzterem legt man beispielsweise großen Wert auf den Schutz des Mieters. Ein gewerblicher Mieter befindet sich eher auf Augenhöhe mit dem Vermieter, sodass das Gesetz hier keinen speziellen Mieterschutz vorgesehen hat. Ein weiterer Unterschied liegt in der Bewertung der Immobilie: Bei Wohnimmobilien wird das Sachwertverfahren verwendet, während für Gewerbeobjekte das Ertragswertverfahren herangezogen wird.
Dieses Verfahren stellt zukünftige Aufwendungen und Erträge gegenüber, sodass die Differenz den Barwert der Gewerbeimmobilie ergibt. Außerdem herrscht bei Wohnungen eine höhere Fluktuation. Wird ein Objekt zum Zweck eines Gewerbes vermietet, vereinbart man grundsätzlich längere Laufzeiten, sodass sich die Mieterschaft nicht so häufig verändert und es in der Regel weniger Leerstände gibt.
Gewerbeobjekt – welche Steuern fallen an?
Beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie fallen zunächst Grunderwerbssteuer und Grundsteuer an. Beide Steuerarten richten sich dabei nach dem Wert der Immobilie. Wird die Immobilie später verkauft, fällt zudem eine Spekulationssteuer an. Für die laufenden Mieteinnahmen hat der Eigentümer Einkommenssteuer abzuführen. Ist die Vermietung gewerblich, wird auch eine Gewerbesteuer fällig. Eigentümer einer Gewerbeimmobilie sollten sich idealerweise von einem Steuerberater oder Anwalt für Immobilien- und Steuerrecht beraten lassen. Da sich die Höhe der jeweiligen Steuer am Immobilienwert orientiert, kommt der Immobilienbewertung eine besondere Bedeutung zu.
Für die Bewertung von Gewerbeobjekten wird gemäß Bewertungsgesetz das Ertragswertverfahren zugrunde gelegt. Hierbei stellt man zukünftige Aufwendungen und Erträge gegenüber. Die sich daraus ergebende Differenz ergibt den Gewinn, der mit der Gewerbeimmobilie voraussichtlich erzielt wird. Zu beachten ist, dass Boden und Gebäude zunächst getrennt berechnet werden. Das Gebäude kann im Laufe der Jahre einen Wertverlust verzeichnen, während der Boden oft seinen Wert nicht verliert.
Eignen sich Gewerbeimmobilien als Kapitalanlage?
Immobilien eignen sich generell sehr gut als Kapitalanlage. Dabei haben Gewerbeimmobilien gegenüber Wohnimmobilien mehrere Vorteile: Zum einen werden in der Regel längere Mietverträge geschlossen. Die Rendite ist somit sicherer als bei einer stark wechselnden Mieterschaft in einer Wohnimmobilie. Zum anderen sind die monatlichen Mieten für Praxisräume, Ladengeschäfte oder Büroräume deutlich höher als für Wohnräume – das bedeutet höhere Einnahmen für Kapitalanleger. Dennoch handelt es sich um eine riskante Anlageform, da Gewerbeimmobilien einem relativ hohen Ausfall- und Wertschwankungsrisiko unterliegen. Anleger können diese Risiken jedoch durch gezielte Überlegungen mindern.
Die Wahl des richtigen Standorts spielt bei der Risikominimierung eine ebenso große Rolle wie die Quadratmeterzahl des Objekts. Auch die Qualität des Mieters bzw. der Mieter kann einen Unterschied machen: Manche Branchen unterliegen konjunkturellen Schwankungen, was das Risiko eines Mietausfalls stark erhöht. Neben der Bonität des Mieters sollten Investoren außerdem prüfen, ob es sich um eine beständige Tätigkeit handelt. Besonders beliebt als Anlageform sind Praxen für Ärzte oder Heilpraktiker, Anwaltskanzleien, Krankenhäuser oder sonstige Büro- und Verwaltungsgebäude. Werden sämtliche Parameter berücksichtigt, kann sich eine Gewerbeimmobilie als lukrative Kapitalanlage lohnen.
