Wer Eigentümer eines Ein- oder Mehrfamilienhauses ist, kann im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften allein über sein Eigentum entscheiden. Anders sieht dies bei Eigentümern einer Eigentumswohnung aus. Sie werden Teil einer Eigentümergemeinschaft und erwerben dadurch Sondereigentum sowie Miteigentum an gemeinschaftlichem Eigentum. Die rechtlichen Grundlagen der Eigentümergemeinschaft sowie ihre Rechte und Pflichten sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) normiert.
Eigentümergemeinschaft – die rechtlichen Grundlagen
Eine Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentümergesetz (WEG). Die korrekte Bezeichnung lautet deshalb Wohnungseigentümergemeinschaft und wird ebenfalls mit WEG abgekürzt. Sie bezeichnet den Verbund aller Wohnungseigentümer bzw. die Inhaber von Sondereigentum in einem Mehrfamilienhaus, bei dem es sich um Wohneigentum oder Teileigentum handeln kann. Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird nach § 8 WEG durch eine notariell beglaubigte Teilungserklärung und durch eine Gemeinschaftsordnung begründet. Beide regeln das Zusammenleben innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft und sind für die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum rechtlich notwendig. Aus der Teilungserklärung geht hervor, wem Sonder- bzw. Teileigentum innerhalb einer Wohnanlage gehören, wobei das Wohneigentum als Sondereigentum notariell beglaubigt wird. Nach § 3 WEG kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft aber auch durch die vertragliche Zusicherung von Sondereigentum entstehen.
Die Hausverwaltung als Interessenvertretung der WEG
Für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums schreibt das WEG zwingend eine Hausverwaltung vor, die die Eigentümer mehrheitlich wählen. Sie kümmert sich um alle Belange der Eigentümergemeinschaft. Dazu gehören unter anderem die Abrechnung der Betriebskosten und der Ausgaben sowie die Instandhaltung der Immobilie. Einmal im Jahr findet eine Eigentümerversammlung statt, auf der die Eigentümer unter anderem die Jahresabrechnung und den meist von der Verwaltung vorgelegten Wirtschaftsplan beschließen. Finanziert wird die Hausverwaltung über das monatlicheHausgeld. Das Hausgeld muss jeder Wohnungseigentümer zahlen. Es setzt sich zusammen aus den Ausgaben, den erwarteten Einnahmen sowie den Rücklagen für die Instandhaltung.
Die Hausverwaltung und ihre Aufgaben
Die Hausverwaltung übernimmt als Interessenvertretung der Wohnungseigentümer eine Vielzahl von Aufgaben. Dazu gehören
- Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- Eigentümer über erforderliche Maßnahmen sowie notwendige Reparaturen informieren,
- Vorbereitung von Beschlüssen zur Durchführung von Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen,
- Auftragsvergabe an Handwerker,
- Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder,
- Rücklagenbildung zur Finanzierung von Instandhaltungsmaßnahmen,
- Erstellen eines Wirtschaftsplans sowie der Jahresabrechnung,
- Abhalten von mindestens einer Eigentümerversammlung im Jahr und
- sorgfältiges Dokumentieren aller der auf Eigentümerversammlungen gefassten Beschlüsse.
Kernaufgabe der Hausverwaltung: Bildung von Rücklagen
Um die Instandhaltung und Unterhaltung des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren, ist die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklagezu bilden. Eine wesentliche Aufgabe der Hausverwaltung ist daher die in § 21 Abs. 5 S. 4 WEG vorgeschriebene Instandhaltungsrückstellung, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Die gebildeten Rücklagen stammen aus dem Hausgeld, das auch Wohngeld genannt wird und das jeder Miteigentümer monatlich zahlt. Im Hausgeld enthalten sind die Heizkosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungsrücklage, laufende Instandhaltungskosten und die Verwaltungskosten. Die Verteilung der Kosten und die Umlage des Hausgeldes erfolgt auf der Grundlage von Verteilerschlüsseln, die sich gemäß § 16 WEG grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen (MEA) und der Wohnungsgröße richten. Die Änderung eines Verteilerschlüssels kann die Eigentümergemeinschaft mit einer einfachen Mehrheit beschließen.
Gemeinschaftseigentum, Sondereigentum und Teileigentum
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung begründet der Eigentümer nach § 1 Abs. 2 WEG das Eigentum an dieser Wohnung, das auch als Sondereigentum bezeichnet wird. Vom Wohnungseigentum zu unterscheiden ist das Teileigentum: Dabei handelt es sich nach § 1 Abs. 3 WEG um das Eigentum an Räumen eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Im Gegensatz zum Wohnungseigentum besteht Teileigentum an gewerblich genutzten Einheiten, zum Beispiel an Ladenlokalen, Arztpraxen, Kanzleien, Büros, gastronomischen Betrieben oder Werkstätten. Beide Eigentumsverhältnisse – Wohnungseigentum und Teileigentum – sind jeweils Sondereigentum, das auch unter dem Begriff Raumeigentum zusammengefasst wird. Mit dem jeweiligen Sondereigentum wird auch immer nach § 1 Abs. 5 WEG Miteigentum an der gesamten Immobilie begründet. Dieses gemeinschaftliche Eigentum ist das Gemeinschaftseigentum aller Teil- und Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung im Sinne des § 8 WEG oder der Teilungsvertrag nach § 3 WEG geben Auskunft darüber, ob es sich im Einzelfall um Teileigentum oder um Wohnungseigentum handelt.
Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft
Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer richten sich danach, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder um Sondereigentum handelt. Da das Sondereigentum das alleinige Eigentum jedes Wohnungseigentümers ist, muss er alle Kosten selbst tragen, die für Instandhaltungs-, Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen seiner Eigentumswohnung entstehen. Aus dem Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer, das im Eigentum aller Wohnungseigentümer steht, resultieren ebenfalls Rechte und Pflichten: Nach § 1 Abs. 5 WEG gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum neben dem Grundstück auch Anlagen und Einrichtungen, die gemeinschaftlich genutzt werden. Dazu gehören auch Teile der Immobilie, die für ihre Sicherheit oder ihren Bestand erforderlich und nicht Sondereigentum und auch nicht Eigentum Dritter sind.
Im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehen
- Außenwände, das Fundament, Geschossdecken und das Dach,
- das Treppenhaus, Flure, Kellergänge, der Fahrstuhl und Eingangstüren,
- Innenhöfe und die Gartenanlage,
- die Hausmeisterwohnung sowie
- die Sprechanlage und die Briefkastenanlage.
Zum Gemeinschaftseigentum zählen außerdem die Heizanlage sowie Wasser-, Strom- und Gasleitungen. Darüber hinaus können auch Teile der Immobilie zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie sich in einer als Sondereigentum geltenden Wohneinheit befinden. Das ist insbesondere bei allen Versorgungsleitungen der Fall.
Die Eigentümerversammlung
Die Eigentümerversammlung ist eine nicht öffentliche Sitzung, die auf Einladung des Verwalters mindestens einmal pro Jahr stattfindet. Zu den Themen der Eigentümerversammlung gehören unter anderem die Jahresabrechnung, die Bestellung oder Abberufung eines Verwalters, bauliche Maßnahmen, Sonderumlagen, der Wirtschaftsplan und die Höhe der Rücklagen. Ein Protokoll mit allen Beschlüssen ist dabei Pflicht. Nach § 25 Abs. 2 WEG gilt bei Abstimmungen das Kopfprinzip, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat. Daneben ist es auch möglich, das sogenannte Objektprinzip zu verwenden, das für Eigentümer mehrerer Wohnungen aufgrund der dann höheren Stimmanteile vorteilhafter ist. Beschlüsse werden mehrheitlich gefasst, wobei die Zusammensetzung der Mehrheit von den Regeln der Eigentümerversammlung abhängig ist. Der Hausverwalter ist anschließend verpflichtet, die gefassten Beschlüsse umsetzen.
