Der Gesetzgeber definiert die Bezugsfertigkeit als baulichen Zustand, der den Beginn der Benutzbarkeit einer Immobilie markiert. Ein Objekt gilt als bezugsfertig, wenn es den späteren Benutzern zumutbar ist, es entsprechend seiner Funktion als Wohn- oder Geschäftsgebäude zu nutzen. Welche konkreten Voraussetzungen für die Bezugsfertigkeit einer Wohnung gelten, kann sich aus einer individuellen Vereinbarung zwischen Bauunternehmer und Bauherr ergeben. Wenn es sich beim Vertragsgegenstand um ein schlüsselfertiges Objekt handelt, bedeutet dies nicht automatisch, dass es auch bezugsfertig ist.
Definition Bezugsfertigkeit
Die gesetzliche Definition für die Begriffe Bezugsfertigkeit und bezugsfertig steht in § 72 Bewertungsgesetz (BewG). Demnach ist die Bezugsfertigkeit eines Objekts gegeben, wenn sein baulicher Zustand seine Benutzung erlaubt. Gemäß § 72 Abs. 1 S. 3 BewG sind Gebäude als bezugsfertig einzustufen, wenn es den späteren Bewohnern oder anderen Benutzern zumutbar ist, diese Immobilien zu nutzen. Dabei geht es ausschließlich um den Grad der Fertigstellung, nicht um bauaufsichtsrechtliche Vorschriften und Genehmigungen.
Ob die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde erfolgt ist, spielt daher für die Bezugsfertigkeit keine Rolle. Das bedeutet, dass die Bauaufsichtsbehörde den Bezug des Objektes nicht genehmigen muss, damit das Haus oder die Wohnung als bezugsfertig gilt.
Bezugsfertigkeit bei Erstbezug und nach Sanierungen
Die Bezugsfertigkeit eines Objekts setzt voraus, dass die Bewohner die Immobilie ohne Gefahr für ihre Sicherheit oder Gesundheit dauerhaft bewohnen können. Es müssen alle notwendigen Einrichtungen verfügbar und funktionstüchtig sein, um das Bauwerk entsprechend seiner Funktion nutzen zu können. Die Bezugsfertigkeit einer Wohnung oder eines Hauses bedeutet nicht, dass das Gebäude abnahmefähig oder fertiggestellt sein muss. Der Begriff Bezugsfertigkeit greift auch dann, wenn ein Objekt nach einer Sanierung wieder nutzbar ist. Handelt es sich um ein Wohnobjekt, müssen alle Einrichtungen fertig saniert sein, die notwendig sind, um das Gebäude für Wohnzwecke zu verwenden.
Die gesetzliche Definition der Begriffe Bezugsfertigkeit und bezugsfertig lässt individuelle Vereinbarungen zwischen dem Bauunternehmer und dem Bauherren beziehungsweise zwischen dem Vermieter und dem Mieter zu. Demnach können diese Vertragsparteien im Vertrag festschreiben, welchen baulichen Zustand das Objekt aufweisen muss, damit die Bezugsfertigkeit gegeben ist. Eine solche Vereinbarung ist in der Regel detaillierter als der Gesetzeswortlaut und hat im Zweifelsfall Vorrang. Im Idealfall legen die Parteien zusätzlich einen Termin fest, an dem das Objekt spätestens bezugsfertig sein muss.
Voraussetzungen für die Bezugsfertigkeit einer Wohnung
Fehlt eine individuelle Definition im Vertrag, sind die allgemeinen Voraussetzungen für die Bezugsfertigkeit einer Wohnung relevant:
- funktionsfähige Fenster und Türen,
- sichere Zugänge zum Objekt,
- fertiggestelltes Dach,
- funktionsfähige Installationen für Strom, Wasser und Licht,
- betriebsbereite Heizungsanlage mit Elektro-, Öl- oder Gasanschluss,
- Sanitäranlagen (Badezimmer und Toilette),
- Anschlüsse für eine Kochgelegenheit,
- Treppen mit Geländer.
Stehen noch kleinere Handwerksleistungen wie Malerarbeiten und das Verlegen des Parkettbodens an, die nur geringfügige Einschränkungen darstellen, sind die Voraussetzungen für die Bezugsfertigkeit einer Wohnung dennoch erfüllt. Dies gilt auch für noch nicht fertiggestellte Stellplätze, Garagen und Außenanlagen. Die Rechtsprechung bejaht die Bezugsfertigkeit eines Objektes daher, wenn die wesentlichen Arbeiten im Innenraum der Wohnung oder des Hauses erfolgt sind.
Ob ein Fahrstuhl eine Voraussetzung für ein bezugsfertiges Gebäude ist, hängt von der Abwägung im Einzelfall ab. Dies richtet sich insbesondere nach der Anzahl der Stockwerke, der Lage der Wohnung und bestimmten Faktoren wie Alter und Mobilität der Bewohner.
Bezugsfertigkeit eines Objekts als Büro
Welche Anforderungen für die Bezugsfertigkeit eines Objekts gelten, das als Büro dienen soll, ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes. Demnach müssen auch bei neuen Büro- und Geschäftsgebäuden alle wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sein:
- Außenwände und Dach,
- Fenster,
- Estrich,
- Treppenhaus,
- Heizung und Sanitäranlagen,
- Installationen für Wasser und Strom,
- Kommunikationsanlage.
Die Tatsache, dass noch nebensächliche Restarbeiten offen sind, stehen der Bezugsfertigkeit eines betrieblich genutzten Gebäudes nicht entgegen. Büro- und Geschäftsgebäude gelten bereits dann als bezugsfertig, wenn die wesentlichen Bereiche für den Unternehmenszweck nutzbar sind. Demnach müssen nicht alle Räume im Sinne der Mieter ausgebaut sein. Ist der Innenausbau einzelner Büroeinheiten noch nicht abgeschlossen, weil diese an die Bedürfnisse der späteren Mieter angepasst werden sollen, ist die Bezugsfertigkeit des Gebäudes dennoch gegeben.
Abgrenzung zwischen schlüsselfertig und bezugsfertig
Im allgemeinen Sprachgebrauch stehen die Begriffe schlüsselfertig und bezugsfertig oftmals als Synonyme nebeneinander. Einige Bauherren, die sich für eine schlüsselfertige Bauweise entscheiden, rechnen daher damit, dass sie automatisch ein bezugsfertiges Objekt erhalten. Dies muss jedoch nicht der Fall sein. Die Definition bezugsfertig entspricht nicht dem Begriff schlüsselfertig. Im Gegensatz zur Bezugsfertigkeit ist die Bezeichnung schlüsselfertig vom Gesetzgeber nicht definiert. Sprechen Bauträger von schlüsselfertigen Objekten, können die Bauherren nicht davon ausgehen, dass diese Häuser oder Wohnungen tatsächlich bezugsfertig im Sinne des Gesetzes und damit sofort bewohnbar sind.
Bis zu welchem Grad die Immobilie fertig ist, lässt sich nur anhand der Vereinbarung mit dem jeweiligen Vertragspartner klären. Welche Arbeiten der Bauunternehmer abschließen muss, um ein schlüsselfertiges Objekt zu übergeben, steht im jeweiligen Bauvertrag.
Schlüsselfertig kann beispielsweise bedeuten, dass lediglich der Rohbau fertig ist. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Bauherr den Innenausbau selbst übernehmen möchte. Demgegenüber kann ein anderer Anbieter ein schlüsselfertiges Objekt übergeben, bei dem bereits der komplette Innenausbau abgeschlossen ist. Bei schlüsselfertigen Wohnungen und Häusern gibt es somit erhebliche Unterschiede beim Grad der Fertigstellung. Dies betrifft beispielsweise Malerarbeiten, den Einbau der Küche, Bodenbeläge und die Gartenanlage.
Wie ein Bauunternehmer den Begriff schlüsselfertige Wohnung im Einzelfall versteht, verrät der dazugehörige Vertrag, nicht das Gesetz. Wenn sich die Parteien auf eine bezugsfertige Immobilie einigen, müssen hingegen alle wesentlichen Innenbauarbeiten abgeschlossen sein.
