Die Baubeschreibung ist ein wichtiger Bestandteil des Bauvertrags. Sie enthält die Bauleistungen, die ein Bauunternehmen zu erbringen hat und wie die Immobilie nach der Fertigstellung beschaffen sein sollte. Aufgrund der Komplexität von Bauprojekten gibt es rund um die Baubeschreibungen oft Probleme, die Auseinandersetzungen vor Gericht zur Folge haben. Vage Formulierungen und fehlende Details der Bauleistungen der einzelnen Gewerke sind nur einige der Fehler, die sich für alle Beteiligten – Bauherren, Bauträger, Handwerker und Projektentwickler – fatal auswirken können.
Definition Baubeschreibung
Die Baubeschreibung beschreibt als Bestandteil eines Bauvertrags, welche Leistungen der Bauunternehmer gegenüber dem Bauherrn erbringen muss. Die Baubeschreibung wird auch Leistungsbeschreibung oder Bauleistungsbeschreibung genannt und regelt detailgenau die Leistungspflicht des Bauunternehmers. Mithilfe der Bauleistungsbeschreibung kann man außerdem die erbrachte Qualität beurteilen.
Die Baubeschreibung gibt unter anderem Aufschluss über die Konstruktion eines Hauses, über die verwendeten Materialien und über die technische Ausstattung. Oft enthält sie auch einen verbindlichen Fertigstellungstermins, der für Bauherren Planungssicherheit bietet und für eventuelle Schadensersatzforderungen wegen Verzögerungen beim Bau relevant ist. Da die Bauleistungsbeschreibung Bestandteil des Bauvertrags ist, erhält der Bauherr sie mit Vertragsschluss. Als Teil eines Bauträgervertrag muss man sie außerdem notariell beurkunden lassen.
Die Baubeschreibung ist auch für das Baugenehmigungsverfahren von großer Bedeutung. Man legt die Baubeschreibung dafür zusammen mit dem Bauantrag der Bauaufsichtsbehörde vor. Sie prüft unter anderem anhand der Bauleistungsbeschreibung, gegebenenfalls zusammen mit anderen Behörden, ob das geplante Bauwerk mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften vereinbar ist.
Welche Inhalte hat eine Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung dient der rechtlichen Absicherung und wird bei Vertragsschluss Bestandteil und Kernstück des Bauvertrags. Die Leistungen, die nicht in der Bauleistungsbeschreibung stehen, muss der Bauunternehmer daher auch nicht erbringen. Das bedeutet, dass sie im Nachhinein zu Lasten des Bauherrn Extrakosten verursachen können.
Eine Baubeschreibung sollte folgende Mindeststandards erfüllen:
- allgemeine Beschreibung vorzunehmender Umbauten oder des zu erstellenden Gebäudes,
- Liste an Qualitätsstandards und zu verbauenden Materialien,
- Art und Umfang der Baustellenleistungen, einschließlich Bauleitung und Baustelleneinrichtungen wie Lagerplätze, Baustellentoilette und Baustrom,
- Ansichten, Grundrisse, Gebäudedaten sowie Pläne mit Raum- und Flächenangaben, aus denen sich beispielsweise die geplante Anzahl an Fenstern oder die Art des Daches ergeben,
- gegebenenfalls Angaben zu Brandschutz-, Energie- und Schallschutzstandards sowie zur Bauphysik,
- Beschreibung der Baukonstruktionen aller Gewerke,
- Anforderungen an den Innenausbau,
- Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, unter anderem der Heizungsanlage, der Trinkwassererwärmung und der Lüftungsanlagen,
- Beschreibung der Elektroanlage und der Kommunikationsanlagen, unter anderem der Antennenanlage, der Türsprecher- und Alarmanlage sowie der Telefon- und Kabelanschlüsse,
- eine detaillierte Beschreibung der sanitären Anlagen
- bei Bedarf Details zur geplanten Außenanlagen, zum Beispiel Angaben zu Grünflächen, Pflanzungen, Wegen, Zäunen, Mauern und Hecken,
- Liste möglicher Eigenleistungen.
Man kann in der Baubeschreibung auch festhalten, welche Nachweise der Bauherr mit dem Abschluss der Bauarbeiten erhält. Zum Standard gehören die Bescheinigungen aller Gewerke über eine fachgerechte und mangelfreie Ausführung der jeweiligen Bauleistungen. Ebenfalls erforderlich sind ein Energiepass, Protokolle der bauaufsichtlichen Gebrauchsabnahme und Garantieurkunden für die Haustechnik. Außerdem zählen das Abnahmeprotokoll des Schornsteinfegers, Bedienungsanleitungen sowie Nachweise über die Unbedenklichkeit der verwendeten Materialien und Baustoffe zu den wichtigen Belegen, die man in die Baubeschreibung aufnehmen kann.
Zweck einer Baubeschreibung für Bauunternehmer
Für Bauunternehmer ist die Bauleistungsbeschreibung besonders wichtig. Einerseits enthält sie alle Leistungen, die sie erbringen müssen, um ihre vertragliche Pflicht zu erfüllen. Auf dieser Grundlage können sie das Projekt kalkulieren und dem Bauherrn ein entsprechendes Angebot machen. Andererseits ist sie auch eine Handlungsanweisung für die beteiligten Handwerker. Wenn sie beispielsweise Qualitätsstandards für die verwendeten Materialien enthält, wissen Maurer und Co. genau, welche Ausgangsstoffe sie verwenden dürfen.
Zugleich können sie auch sicher sein, dass der Auftraggeber die erbrachte Leistung abnehmen muss, wenn sie der Baubeschreibung entspricht. Missverständnisse in Bezug auf den Qualitäts- und Ausbaustandard des Objektes lassen sich mit einer detaillierten Baubeschreibung daher leicht vermeiden.
Zweck einer Baubeschreibung für Bauherren
Die Baubeschreibung ist aber nicht nur für Baufirmen, Bauträger und Projektentwickler relevant, sondern auch für den Bauherrn. Da sie Bestandteil des Bauvertrags ist, benötigt man sie beispielsweise als Nachweis für eine Immobilienfinanzierung. Bauherren ist es mithilfe einer detailgenauen Baubeschreibung zudem möglich, den Bauvorgang von Anfang bis Ende lückenlos und auch zeitlich zu überwachen.
Gleichzeitig kann ein Bauherr kontrollieren, ob die beteiligten Unternehmen alle vertraglichen Vereinbarungen auch tatsächlich umsetzen. Sie ist auch ein wichtiger Nachweis für den Bauherrn, um bei etwaigen Mängeln Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche gegen Bauträger, Baufirmen und Projektentwickler durchzusetzen.
Wann ist eine Baubeschreibung beurkundungspflichtig?
Eine besondere Form des Bauvertrages ist der sogenannte Bauträgervertrag. Darin verpflichtet sich der Bauträger nicht nur zu umfangreichen Bauleistungen, sondern auch zur Eigentumsverschaffung an dem bebauten Grundstück. Für einen solchen Vertrag ist im Gegensatz zu einem normalen Bauvertrag eine notariellen Beurkundung zwingend. Dabei muss man alle Bestandteile – auch die Baubeschreibung – beurkunden lassen. Dies ist auf zwei Arten möglich: Man kann die Baubeschreibung zum einen dem Bauträgervertrag als Anlage beifügen und im Rahmen der Beurkundung verlesen lassen.
Dadurch wird sie zum Inhalt der notariellen Niederschrift. Andererseits kann der Notar sie auch als selbstständiges Dokument beurkunden, auf das der Vertrag lediglich verweist. Diese Variante kommt regelmäßig bei umfangreichen Bauvorhaben zum Einsatz, die eine entsprechend umfangreiche Baubeschreibung enthalten.
